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O sonho do apartamento próprio

Manual do Comprador de Imóvel
Cuidados na hora da compra

Adquirir um imóvel residencial é, para a maioria das pessoas, um passo importante para garantir a segurança pessoal e da família com relação à moradia. Por isso, é um ato que exige muita reflexão e alguns cuidados que não podem ser negligenciados na hora da compra. Nas linhas a seguir, os consumidores têm um roteiro básico daquilo que é mais importante observar, dos documentos ao construtor e aos aspectos físicos do imóvel.

Imóveis na planta ou em construção
Quanto aos documentos
O que ver na construção
Segurança
Defeitos de construção, prazos para reparo e indenizações

Imóveis na planta ou em construção

Começamos pelo chamado imóvel adquirido na planta, ou em construção, seja qual for a forma de pagamento - preço de custo, preço pré-fixado, com ou sem financiamento.

Verifique quem são o incorporador e o construtor. É importante obter informações junto ao Procon (ou em outro órgão público) a respeito da idoneidade do vendedor, se existem queixas contra ele e de que natureza são elas;

Visite imóveis já erguidos pela construtora e procure saber com algum morador se houve problemas com a construção e o que pensa da qualidade do que comprou;

Informe-se na Prefeitura a respeito do tipo de zoneamento da área em que será ou está sendo construído o imóvel. Se for em zona em que possam ser instalados estabelecimentos industriais e comerciais de todo o tipo, você correrá o risco de estar comprando um pequeno inferno talvez para sempre;

O memorial descritivo do conjunto e de cada uma das unidades de um condomínio vertical (edifício de apartamentos) ou horizontal (casas) deve ser muito claro e detalhado. Se for muito vago, desconfie: você poderá comprar gato por lebre. É importante notar que eventuais alterações gerais do que está no memorial descritivo só poderão ser feitas por decisão de assembléia de condôminos, respeitada a opinião do construtor quanto à viabilidade das mesmas - afinal, certas alterações podem influir até na segurança do imóvel;

Dedique-se a uma análise exaustiva da planta. Avalie medidas dos cômodos e da área e dos equipamentos comuns, etc. A quantidade de cômodos nem sempre pode significar conforto;

Depende muito do tamanho. Medidas e demarcação de garagem também devem ser observadas;

Na hora de assinar o contrato, veja se ele está de acordo com as normas. Se tiver cláusulas abusivas ou com letras miudinhas, desconfie: provavelmente são armadilhas. É melhor não assinar e procurar outro imóvel;

É conveniente que o comprador negocie com o vendedor um prazo razoável para examinar o contrato;

Nessa hora, verifique também a documentação do terreno em que o imóvel está sendo construído. Isto vale para condomínios ou imóveis isolados;

É fundamental participar das assembléias e reuniões de condôminos, na fase de construção, e acompanhar o cronograma e os custos das obras;

Não deixe de visitar periodicamente a construção para avaliar a qualidade e a adequação das obras. Qualquer irregularidade encontrada deve ser comunicada por escrito à construtora e à comissão de condôminos responsável escolhida em assembléia. Construtoras idôneas apreciam o interesse dos condôminos e até estimulam visitas às obras, com data e hora marcadas;

Guarde zelosamente todos os documentos, inclusive os anúncios impressos que o levaram a se interessar pelo negócio. Até o que está escrito na propaganda vale como cláusula contratual e o consumidor poderá exigir que se cumpra;

Quanto aos documentos

Verifique a documentação. Se for imóvel novo não usado, é provável que não tenha escritura definitiva. Mas, pelo menos, a do terreno deve existir, clara e registrada em cartório. Se for usado, certamente tem escritura definitiva. Examine-a detalhadamente para ver se tem registro em cartório e se tudo corresponde ao que o imóvel apresenta: área de terreno, confrontação com vizinhos, área útil construída, recuos exigidos pela legislação. Se não tiver escritura definitiva, seja mais cauteloso ainda, pois há situações que podem complicar sua vida. Neste caso é melhor consultar um advogado;

A planta deve estar assinada pelo engenheiro responsável, aprovada pela Prefeitura e corresponder exatamente ao que foi construído. Qualquer dependência acrescentada ao imóvel depois da aprovação da planta original deve igualmente ter planta e construção autorizada pelo órgão competente;

Se a compra for a prazo, financiada pelo próprio construtor ou por instituição financeira, o comprador deve averiguar a questão dos juros e das multas;

Muito importante: verifique na Prefeitura se o imóvel está sendo objeto de estudo de desapropriação para obras de urbanização, construção de vias ou estabelecimentos públicos. Mesmo que a desapropriação não atinja diretamente o imóvel em vista, é bom acautelar-se, porque você poderá ter vizinhança incômoda, até mesmo insalubre, ou que venha a desvalorizar o imóvel; aproveite e veja se existem projetos privados em andamento nos órgãos muncipais, ou procure informar-se com a vizinhança. Pouca gente gostaria de ter um estacionamento, uma via expressa ou um shopping center na frente de casa ou do outro lado do muro, por exemplo;

Se o proprietário do imóvel à venda estiver pagando prestações (para o construtor ou para uma instituição financeira), verifique quais são as condições de pagamento, juros e multas, tempo que ainda falta para pagar, etc;

É absolutamente desaconselhável, neste caso, fazer o chamado "contrato de gaveta", isto é, aquele tipo de contrato pelo qual o comprador assume pagar o saldo credor deixando o financiamento ainda em nome do antigo proprietário;

Fique atento para a possibilidade de o contrato conter cláusulas abusivas e prejudiciais ao comprador, especialmente aqueles que tenham sido redigidos e assinados antes do Código de Defesa do Consumidor ter entrado em vigor (11 de março de 1991). Se tiver dúvidas, consulte um advogado, caso o negócio ainda continuar lhe interessando;

O que ver na construção

Estes são os pontos básicos a serem verificados quando o comprador visitar o imóvel. Antes de mais nada, é essencial não ter qualquer constrangimento em perguntar sobre tudo que você precisa saber e em examinar cada detalhe da construção - das tornerias às tomadas, às paredes aos pilares de concreto.

Se o corretor (ou outro vendedor) não souber informar, peça-lhe que dê as respostas o mais rapidamente possível, caso contrário as negociações não devem continuar.

Segurança

A primeira coisa a averiguar é a estrutura de sustentação do edifício ou da casa. Trincas e rachaduras devem ser exaustivamente procuradas. Se forem apenas superficiais, isto é, no reboco e na pintura não têm problema (mas são um item a ser considerado no preço, porque o comprador vai querer repará-las). Porém, se forem estruturais, como por exemplo trincas nos pilares de sustentação de edifícios de apartamentos ou, ainda como exemplo, afundamento no alicerce da casa, podem comprometer a segurança e, neste caso, é melhor não fechar negócio;

Trincas e rachaduras podem aparecer também nas paredes e, não sendo meramente superficiais, podem denunciar problemas até graves na estrutura do imóvel, problemas com materiais usados ou ainda construção malfeita;

Manchas nas paredes podem denunciar infiltração de água, de chuva ou de tubulações do próprio imóvel ou de vizinho. Azulejos estufados ou ocos por baixo (basta bater com os nós dos dedos para perceber) podem também denunciar infiltração ou serviço mal-acabado. Olhe e toque em tudo. distribuição para os cômodos está feita de modo a não haver sobrecargas; verifique tomadas (veja até se a quantidade delas, em cada cômodo, atende às suas necessidades). Veja interruptores, instalação de chuveiro ou aquecimento, etc.;

Finalmente, verifique áreas comuns e de garagem. Avalie a qualidade e as condições de segurança das instalações e equipamentos do playground e de outras áreas comuns;

Uma boa providência: assim como é costume levar um carro usado a um mecânico para ver se está em bom estado, antes de comprá-lo, é recomendável também levar alguém que entenda bem de construção, de preferência um engenheiro, para visitar o imóvel junto com você ou separadamente. É bom também que um advogado veja o contrato. A garantia de estar fazendo um bom negócio - ou de não entrar em uma arapuca - compensa os custos dessa ajuda técnica e legal.

Defeitos de construção, prazos para reparo e indenizações

Duas últimas recomendações muito importantes e básicas nas relações de consumo, que valem também para os negócios imobiliários:

Tudo que você tiver de reclamar, faça por escrito; se entregar pessoalmente sua reclamação, peça a assinatura de quem a recebeu na cópia; se for pelo correio, faça com AR (aviso de recebimento).

Não procure os recursos da Justiça a não ser depois de esgotadas todas as tentativas de resolver as pendências, amigável e diretamente, com o vendedor. O diálogo entre as partes geralmente é o melhor caminho. Porém, se não for possível chegar a um entendimento, não hesite em procurar os órgãos de defesa do consumidor (como os Procons) ou a Justiça.

Fonte: Instituto Brasileiro de Defesa do Consumidor - Idec.

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