Diálogo é a dica para a boa convivência em condomínios Especialista aponta as principais falhas e problemas identificados
na relação entre síndicos e condôminos
Repórter
28/11/2009
Condomínio é o termo usado para designar propriedade comum. Mas como administrar um bem que pertence a vários proprietários? É aí que entra o síndico, ou seja, o representante das partes, que tem seu dia comemorado na próxima segunda-feira, 30 de novembro.
Muitas pessoas torcem o nariz quando pensam na relação entre síndico e condôminos. Mas o consultor de empresas e condomínios, especialista em administração de recursos humanos, José Maria Braz Pereira (foto abaixo), diz que não existe qualquer tipo de complicação neste relacionamento. "Desde que cada um saiba que há direitos e deveres", ressalta. Segundo ele, a peça chave para que não haja conflitos entre as partes é a comunicação. "É preciso haver diálogo, troca de informações."
O síndico desempenha papel importante porque é o representante dos condôminos, mas é fundamental que não tome partido, acionando, inclusive, a justiça, quando não há cumprimento da legislação interna do condomínio. "É importante que o síndico tenha visão do todo, do conjunto, sendo a peça facilitadora. Tudo o que ele pensar em fazer deve ser levado à discussão e tem que ter como foco a necessidade daquela ação para o patrimônio." Sobre o papel de um síndico profissional, o consultor afirma não ser a favor. "Acredito que o síndico deva participar do dia a dia do condomínio, conhecer de perto tudo o que acontece ali."
Além disso, Braz lembra-se de casos em que o síndico acaba por se transformar em um autocrata, considerando que pode tomar as decisões que quiser. "É fundamental que este representante do todo se lembre que lida, inclusive, com o dinheiro dos outros." O síndico precisa, então, ter foco na globalidade, sendo essencial que defina as prioridades, tendo em vista sempre o interesse comum. Um dos principais erros apontados por Braz é o fato de alguns síndicos delegarem aos porteiros funções que caberiam a ele. "Não faz sentido um porteiro chamar atenção de um condômino responsável pelo pagamento do seu salário. Fiscalizar, cobrar e chamar atenção são tarefas do síndico."
Sobre o papel dos moradores, Braz destaca que, na maioria dos casos, estes só se envolvem quando o problema está aparente. "É preciso haver participação." Além disso, cabe aos moradores repeitarem as normas internas, pensando no conjunto e não em interesses próprios.
Uma dica dada pelo consultor é que o síndico deve atuar, inclusive, na recepção aos novos moradores, fazendo deste momento um elo. "Recepcionar faz toda a diferença. O síndico pode dar as boas-vindas, entregando a convenção e o regimento interno para que o novo morador esteja ciente dos seus direitos e deveres. Além disso, esta ambientação faz com que o novato se sinta responsável e convidado a participar do processo." Para ele, pode ser feita até a divulgação em um quadro de avisos a respeito dos novos moradores. "Faz parte da ambientação que os moradores mais antigos conheçam quem está chegando."
Normas internas
Cada condomínio deve contar com uma convenção e com um regimento interno, que regulamenta o uso da garagem, regras para mudança etc. Os documentos devem se adequar às 
particularidades de cada condomínio. A convenção determina o uso específico das partes, já o regimento interno trata, em sua maioria, de questões relativas ao relacionamento.
De acordo com o consultor, os principais problemas encontrados em condomínios são referentes ao uso da garagem, ao barulho e à propriedade de animais. Para ele, a lei do silêncio é um mito. "As pessoas pensam que devem respeitar o direito do outro ao silêncio após determinado horário, mas isso não tem fundamento, porque a partir do momento em que se está incomodando o sossego ou até mesmo causando prejuízo à saúde de alguém, ainda que ao meio-dia, constata-se uma infração." Quanto à presença de animais, Braz acredita que a intolerância pode ser resolvida a partir da formalização de uma carta de intenções. "É um caso em que pode haver uma brecha desde que as partes entrem em acordo, como, por exemplo, permitindo a criação de um cachorro no interior do apartamento, sendo proibida a circulação pelas áreas comuns."
Assembleias
O número de assembleias de condomínio a serem realizadas é variável, mas a lei prevê a realização de no mínimo uma assembleia ordinária por ano. Nesta reunião, é feita a prestação de contas, além da eleição do síndico, subsíndico e membros do conselho, o que pode incluir conselho fiscal e conselho consultivo. O mandato varia de acordo com a convenção de cada condomínio, podendo ser de no máximo dois anos, com direito à reeleição. Além da assembleia ordinária, Braz destaca a possibilidade de realização de assembleias extraordinárias. "Além de estarem previstas em lei, acredito que as reuniões extraordinárias devam ser feitas com frequência, porque são momentos em que podem ser discutidos interesses da coletividade, com levantamento das reais necessidades."
Taxa condominial
A taxa condominial é dividida em duas partes. A taxa ordinária, paga mensalmente, que é destinada ao pagamento de despesas como salários e encargos sociais, água, energia, esgoto, limpeza, conservação, manutenção de equipamentos, seguro, honorários de administradora, isenção do síndico, entre outras. A taxa extra é o valor cobrado para cobrir gastos que, de alguma forma, aumentam o valor do condomínio, como obras ou reformas, incluindo troca de piso, construção de quadra, piscina, pintura externa, impermeabilizações e instalação de equipamentos.
Fundo de reserva
Todo condomínio deve ter um fundo de reserva, uma espécie de poupança, que visa a assegurar a cobertura de gastos em casos de emergência. "Se aparece uma infiltração, é preciso cuidar logo do problema. Para que os condôminos não sejam pegos de surpresa, recorremos ao fundo de reserva, que é uma taxa paga mensalmente pelo condômino proprietário."