A derrubada pelo Congresso Nacional do veto presidencial ao artigo 11 da Lei Federal nº 14.382, ocorrida na véspera do Natal do ano passado, permitiu que a realização do procedimento de Adjudicação Compulsória de Imóvel possa ser realizada diretamente em cartório, em todo o país, tendo como documento inicial a elaboração de uma Ata Notarial, feita por tabelião de notas. A ação de adjudicação compulsória pode ocorrer apenas quando houver promessa de compra e venda de imóvel e uma das partes dificultar ou impossibilitar a transferência do bem.
A realização em cartório, a partir de agora, apresenta a vantagem de o procedimento, que antes era feito exclusivamente via judicial e demorava até cinco anos para conclusão, possa ser efetuado extrajudicialmente, no tempo médio de até três meses, a depender do caso, e de forma mais barata, por meio de Ata Notarial em Cartório de Notas.
A vice-presidente do Colégio Notarial do Brasil, seção Rio de Janeiro (CNB/RJ), Edyanne Frota Cordeiro, confirmou que para desafogar o Judiciário e ser mais célere para o usuário, conseguiu-se que o procedimento seja feito através dos cartórios de notas. Essa situação acontece sempre que a pessoa já pagou pelo imóvel e não consegue ter o título de propriedade, ou seja, não consegue dispor do bem por completo, seja para alugar, vender, dar como garantia.
“A pessoa tem que começar pelo cartório de notas, fazendo uma Ata Notarial. Esse é um documento onde a pessoa vai comprovar que a outra parte está devedora do título de propriedade, que pode ser o promitente vendedor, ou seja, a pessoa que prometeu vender, ou promitente cedente, que envolve os chamados contratos de gaveta”, informou Edyanne, em entrevista à Agência Brasil. Contrato de gaveta é o documento informal de compra e venda de imóveis, sem registro em cartório de imóveis e sem interferências externas de instituições bancárias ou imobiliárias.
Provas
A vice-presidente do CNB/RJ, explicou que a pessoa terá de provar no cartório, por meio de documentos como extratos bancários, cópia de cheques, e pelos mais diversos meios jurídicos, que pagou e, também, que tentou de tudo para receber o imóvel da pessoa que prometeu passar o bem quando recebesse o preço e não o fez, bem como seu inventariante, se o bem estava em espólio. Vários motivos podem explicar porque isso não ocorreu: a pessoa estava ausente, está em local incerto e não sabido, já morreu, porque não quer, indicou a vice-presidente. “Às vezes, pode ser uma construtora que faliu ou acabou, ou que seus representantes estejam se negando a cumprir o acordo firmado anteriormente”.
Segundo afirmou, “o importante é que já foi tudo pago e a pessoa não recebeu a escritura definitiva, ou seja, o título de propriedade para registrar no cartório de imóveis”. Pode ocorrer também que a pessoa quitou o imóvel, mas não pagou o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), que deve ser pago quando um bem é adquirido.”Enquanto não for pago o imposto, não pode levar ao registro de imóvel”.
Cabe ao cartório de notas dar todo o preparo jurídico à pessoa interessada, ou seja, preparar o documento, reunir as provas de que a pessoa pagou o preço estabelecido. Daí, o funcionário do cartório coloca tudo em uma ata notarial. Depois, a ata segue para o registro de imóveis competente, que tem de ser da área onde o imóvel em questão está situado. Não pode ser feito em outro município, ressaltou a vice-presidente. Se tudo estiver em ordem, a escritura pode ser feita em uma semana.
O interessado vai pagar pelo instrumento da ata no cartório de notas, cujo valor vai depender do preço do imóvel. O registro deverá ter valor semelhante. Na avaliação de Edyanne Frota Cordeiro, a medida poderá desafogar milhares de ações que tramitam no Poder Judiciário, contribuir para a efetiva regularização fundiária e solucionar a vida de muitos brasileiros que aguardam até cinco anos para o desfecho de casos envolvendo a transmissão de propriedades já quitadas, mas que o vendedor se recusa ou está impedido de realizar a transferência do imóvel ao comprador.
Conquista
Na avaliação do presidente do CNB/RJ, José Renato Villarnovo, “realizar uma adjudicação compulsória em Cartório de Notas é mais uma grande conquista do Colégio Notarial do Brasil e da Corregedoria Geral de Justiça do Rio de Janeiro. Muitas cidades, principalmente as do interior do estado, enfrentam problemas com imóveis que estão irregulares há anos, por diversos motivos. O procedimento na via extrajudicial se torna menos custoso que uma ação judicial e desafoga o Poder Judiciário. É uma opção para a população fluminense utilizar a velocidade e a segurança dos Cartórios de Notas para solucionar a regularização de milhares de propriedades urbanas e rurais".
Na Ata Notarial deverão constar a identificação do imóvel, o nome e a qualificação do comprador ou de seus sucessores constantes do contrato de promessa, a prova do pagamento e a caracterização do inadimplemento da obrigação de outorgar ou receber o título de propriedade. “Porque o título de propriedade é seu (da pessoa que pagou pelo imóvel). É só uma questão de formalidade. Você já pagou tudo, não deve nada. É como se fosse lá avocar aquele título para você; tomar o que é seu”, disse Edyanne.
Além de garantir a autenticidade dos documentos, a ata notarial poderá atestar a disponibilidade ou indisponibilidade do bem e a quitação do negócio jurídico, mediante a apresentação ao tabelião de diversos documentos, tais como declaração de imposto de renda, mensagens de ‘e-mails’ e de texto entre os negociantes que comprovem o recebimento pelo vendedor, além de extratos bancários e outros fatos que não estejam demonstrados por documentos. As mensagens trocadas entre as partes contratantes podem comprovar as tentativas feitas para a obtenção da escritura definitiva, evidenciando dificuldade ou impossibilidade e sendo a prova real da recusa do vendedor em outorgar a escritura definitiva.
A vice-presidente do CNB/RJ destacou que caso já exista um procedimento de Adjudicação Compulsória em trâmite no Poder Judiciário, o usuário deverá homologar pedido de desistência, por meio de seu advogado ou defensor público, para que o ato possa transcorrer pela via extrajudicial.
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