Artigo

Quero construir...
Por onde come?ar?
1? ponto: O Terreno

Luiz Thiers
25/08/2000

O primeiro passo para construir uma edifica??o ? a compra do terreno, obviamente se voc? j? n?o o possui. Existem aspectos relevantes e limita?es f?sicas e legais impostas ao terreno que v?o influenciar diretamente no seu projeto e podem, eventualmente, inviabilizar um determinado plano que voc? tem em mente.

  • Passo 1 - Escolha pela ?rea e Localiza??o.

    Na busca pelo terreno ideal para executar a constru??o, inicialmente pensa-se na localiza??o, na ?rea e no pre?o, devendo-se tomar alguns cuidados j? nessa escolha. A ?rea deve ser adequada ao que se deseja construir. Um lote de 350 m2, por exemplo, n?o se presta para quem deseja construir, al?m da casa, uma piscina, uma quadra de esportes ou um pomar com grande variedade de frutas.

    Deve-se ter ao menos uma id?ia do que se deseja colocar dentro do lote, fazendo-se um anteprojeto, bem simples, com tudo que se pensa incluir e suas respectivas ?reas aproximadas. Quanto ? localiza??o, atente para os aspectos de dist?ncia do Centro, seguran?a, clima, proximidade de com?rcio, escolas e linhas de ?nibus.

  • Passo 2 - Atente para as Limita?es F?sicas

    Os aspectos f?sicos que podem oferecer limita?es ? constru??o s?o a topografia, a qualidade do solo, eventuais encostas, proximidade de ?guas, etc. ? recomend?vel que se visite a ?rea. ?Pise? no terreno que voc? est? adquirindo. Se poss?vel leve consigo um engenheiro ou arquiteto para orient?-lo.

    ? comum existirem no mercado terrenos baratos que parecem, a princ?pio, um grande neg?cio. Entretanto podem significar elevados custos em funda?es e conten?es de arrimo, por suas limita?es f?sicas, transformando aquela ?pechincha? num grande peso no seu or?amento.

    No caso de loteamento novo, em que n?o foram conclu?das as obras de terraplanagem e demarca??o do loteamento, fa?a incluir no contrato de compra e venda, al?m das dimens?es e posicionamento do terreno, a declividade da ?rea a ser adquirida. Verifique, tamb?m se n?o existe ?gua nas proximidades. Os solos pr?ximos a regi?es alagadas, como rios e lagoas, s?o de resist?ncia muito baixa ou foram aterrados, resultando em problemas nas funda?es da casa a ser constru?da. Existe, ainda, o risco das ?guas subirem em ?pocas de grande concentra??o pluviom?trica.

  • Passo 3 - Atente para as Limita?es Legais

    As limita?es legais s?o as limita?es urban?sticas, de higiene e seguran?a e as limita?es militares.

    As urban?sticas s?o preceitos de ordem p?blica, normalmente exigidos pela Prefeitura Municipal, que protegem a coletividade na sua generalidade. S?o elas, entre outras, o arruamento, o alinhamento, o nivelamento (gabarito) e a taxa de ocupa??o. Em Juiz de Fora as limita?es urban?sticas s?o normalizadas pela Lei do Uso e Ocupa??o do Solo (LEI: 6910/86).

    As limita?es de higiene e seguran?a s?o aquelas que visam preservar a sa?de dos indiv?duos.

    As limita?es militares se referem a ?reas estrat?gicas de seguran?a nacional ou bases militares. Torna-se necess?rio, portanto, levar em considera??o todos esses aspectos legais desde a compra do terreno, pois s?o de car?ter limitativos na hora de conceber e aprovar o projeto. Exemplo muito comum de problema por desconsidera??o desses aspectos ? o caso da compra de um lote para constru??o de um pequeno pr?dio de 4 pavimentos e o gabarito permitido ser de apenas 6 metros de altura.

    Procure, portanto, um profissional para orient?-lo.

  • Passo 4 - Verifique a Documenta??o

    Verifique a documenta??o do terreno, como o registro no Cart?rio de Registro de Im?veis, que ? a comprova??o de propriedade de quem est? lhe vendendo, e as guias pagas do IPTU ( Imposto Predial e Territorial Urbano), para n?o ter surpresas desagrad?veis. Pe?a uma certid?o na Prefeitura Municipal para se eximir de responsabilidades.

    Por fim consulte o Cart?rio de Registro de Im?veis para verificar se existe alguma hipoteca ou qualquer outro impedimento pesando sobre o im?vel. Solicite tamb?m Certid?es Negativas de pessoa f?sica ou jur?dica, conforme o caso ( veja na se??o ?Dicas? - Documenta??o Necess?ria para Aquisi??o de Terrenos ).

  • Passo 5 - Cuidados com o Posicionamento e as Dimens?es Reais

    Contrate um top?grafo para verificar as dimens?es do lote e o seu posicionamento dentro do loteamento. Existem muitos casos de invas?es de vizinhos que representam, no futuro, a?es judiciais que v?o transformar seu sonho em pesadelo. O custo do levantamento topogr?fico ? baixo em rela??o ao pre?o do terreno, e compensa os poss?veis aborrecimentos.

    Cabe salientar que as medidas de um terreno referem-se sempre a sua proje??o no plano horizontal, quer o mesmo esteja todo em um mesmo n?vel ou n?o.

  • Passo 6 - Fa?a o Registro do Terreno

    Fechado o neg?cio, voc? ? o novo propriet?rio do terreno, e n?o h? nada mais a fazer sen?o come?ar a pensar na constru??o... Engano. Voc? deve providenciar o mais r?pido poss?vel o registro do seu im?vel no Cart?rio de Registro de Im?veis. Isso vai impedir que o antigo propriet?rio, de m? f?, venda-o novamente para outra pessoa. Somente ? dono quem tem o registro do im?vel em seu nome.

O Projeto ? o segundo ponto a ser pensado na hora de construir. Na seq??ncia, voc? pode se informar tamb?m sobre o planejamento e a constru??o propriamente. Estas informa?es est?o no site Edifica?es On Line, coordenado pelo engenheiro civil Luiz Thiers, autor deste artigo.

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