Em 10 anos, Minha Casa Minha Vida entregou mais de 13 mil unidades habitacionais em Juiz de Fora 

Dos 176 empreendimentos, apenas 16 foram para famílias de baixa renda

O Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV) completou dez anos em março. Desde sua implantação, a iniciativa do Governo Federal contratou, em Juiz de Fora, de 2009 até dezembro do último ano, 176 operações, totalizando 13.333 unidades habitacionais entregues, segundo dados do Ministério do Desenvolvimento Regional (MDR).

No município foram construídas unidades habitacionais em todas as faixas do programa. Entretanto, apenas 16 empreendimentos na faixa 1, que abrigam cerca de 3.600 famílias. O maior valor contratado para o programa, na cidade, foi registrado em 2018, com R$ 534.239.537. Já o maior volume de entregas aconteceu em 2009, com 2.271 unidades habitacionais.

De grande importância para a economia nacional, o Minha Casa Minha Vida é a maior iniciativa de acesso à casa própria já criada no Brasil, com foco nas famílias que necessitam de moradia, considerando a localização do imóvel - na cidade e no campo, renda familiar e valor da unidade habitacional. Além disso, contribuí para geração de emprego e renda aos trabalhadores da construção civil.

O PMCMV contempla os moradores de acordo com as faixas de renda bruta mensal das famílias, agrupados nas seguintes formas de atendimento:

Renda até R$ 1.800,00 (podem ser atendidas pelas modalidades da FAIXA 1: MCMV Faixa 1, MCMV Entidades, ou MCMV Financiamento)

Renda até R$ 6.500,00 (podem ser atendidas apenas pela modalidade MCMV Financiamento, dividida em FAIXA 1,5, FAIXA 2 ou FAIXA 3)

Atualmente, o programa sofre com a falta de recursos, acarretando na redução de novos empreendimentos. A produção na faixa 1 ficou com perspectivas reduzidas de novas contratações. Em Juiz de Fora, por exemplo, não existem projetos em andamento nesta faixa.

RENDA FAMILIAR MENSAL	FAIXA DO MCMV	CARACTERISTICA
Até R$ 1.800,00	FAIXA 1	Até 90% de subsídio do valor do imóvel. Pago em até 120 prestações mensais de, no máximo, R$ 270,00, sem juros.
Até R$ 2.600,00	FAIXA 1,5	Até R$ 47.500,00 de subsídio, com 5% de juros ao ano.
Até R$ 4.000,00	FAIXA 2	Até R$ 29.000,00 de subsídio, com 6% a 7% de juros ao ano.
Até R$ 9.000,00	FAIXA 3	8,16% de juros ao ano

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Programa gerou emprego e renda

O diretor financeiro do Sindicato da Indústria da Construção Civil de Juiz de Fora (Sinduscon-JF), José Maria Ribeiro Alvim, recorda que a proposta inicial do programa era muito ambiciosa, com foco inicial na distribuição de verba para a construção das residências populares, voltadas para famílias de baixa renda que viviam em áreas de risco, viúvas, pessoas que perderam suas casas, entre outras. "O governo criou um Fundo de Arrendamento Residencial (FAR) para contratar as construtoras responsáveis pela execução dos empreendimentos. A Prefeitura, que na época estava sob gestão do ex-prefeito Custódio Mattos, dava contrapartida, com a doação dos terrenos e assistência política para dar celeridade ao processo", detalha.

As unidades eram sorteadas para as famílias cadastradas, com subsídio de 90% do custo, o que representava, praticamente, a doação dos imóveis. "A Ribeiro Alvim construiu, neste período, 422 unidades na cidade. As exigências de acessibilidade eram mais rigorosas, tornando a obra um tanto mais onerosa, já que os terrenos precisavam de terraplanagem e aterros. Vimos que o programa conquistou o objetivo, que era atender ao déficit habitacional, com requisitos de layout, pontos mínimos de elétrica e hidráulica. Os problemas que observamos no município e em todo país foram relacionados às questões sociais, como violência e tráfico em decorrência da falta de autoridade".

Além de movimentar o setor da construção civil local, Alvim afirma que o programa MCMV gerou, em torno, de 300 empregos diretos por obra executada. "Estimular a construção se torna um potencial de geração de empregos, já que o modelo construtivo atual ainda é muito artesanal. Do custo total de um empreendimento, quase 50% é de mão de obra". 

O diretor financeiro do Sinduscon-JF diz que, atualmente, houve uma retração do programa na Faixa 1. "Em Juiz de Fora, a Prefeitura diz que não há mais terrenos e áreas para novos conjuntos e o próprio Governo Federal não tem sido pontual com os repasses para habitações com subsídios de 90%. Na cidade de Barbacena mesmo, temos 320 unidades paralisadas", relata. Já nas outras faixas o Minha Casa, Minha Vida continua atuante. "Nas faixas com apartamento de R$ 128 mil para cima as condições continuam favoráveis. A Caixa está recebendo novos processos e há projetos em andamento".

Nos modelos a partir da Faixa 1,5, a construtora precisa empreender, comprar o terreno, fazer o projeto, mas o apoio continua estimulante, segundo José Maria Alvim. "Antes os subsídios variavam de R$ 22 mil a R$ 37 mil, para encaixar na renda do comprador, com prestações entre R$ 390 e R$ 500. Hoje, já estão em vigor novas regras, que entrava essa condição de incentivo mais livre. As construtoras só vão contar com o subsídio da Caixa para metade das unidades construídas", detalha. Ainda existe o financiamento de unidade de R$ 190 mil, com subsídio de R$ 2 mil e juros diferenciados. "Este atende outro público, mas o que mais muda comparado a unidade anterior é o tamanho. A primeira tem 39 m² e a segunda chega a 45 m²".

Na visão do empresário, há 35 anos no mercado, o MCMV pode ser considerado o melhor programa de apoio à produção na construção civil com recursos do sistema financeiro. "A empresa mais forte no mercado, em todo país é a MRV. Em Juiz de Fora, vemos a Inter tentando seguir os seus passos. Outras construtoras fortes na cidade são Rezato - que possui independência de financiamento, GPS, Fontes & Senra e MWN e outras com foco em construções menores. Ao todo temos cerca de 80 construtoras associadas".

Problemas construtivos

Durante a entrega dos imóveis do programa nestes 10 anos, muitos casos de problemas construtivos foram registrados. Todos eles ficam sob responsabilidade das construtoras, mas, antes da entrega a Caixa Econômica Federal afiram que o processo é rigoroso e com etapas de fiscalização para evitar erros, “todos os empreendimentos passam por análises de engenharia, de risco e jurídica, além de todas as exigências previstas nas leis e normas que regulamentam o programa”.

Para garantir a segurança do empreendimento, diretor financeiro do Sinduscon-JF complementa que ainda é oferecido o Seguro de Entrega de Obra e a Assistência Pós Obra. "Depois dos casos de empresas que faliram após entregarem a obra, a Caixa criou este segundo seguro para garantir a assistência aos moradores. A cobrança dela é grande em relação ao cumprimento dos prazos pelas construtoras, quando uma reclamação é feita por um mutuário ou usuário. A empresa entra na lista do CONRES se não cumprir as exigências, o que congela qualquer ação dela dentro da financiadora".

Pós e contras do programa em JF

O presidente do Instituto de Arquitetos do Brasil (IAB-JF), Carlos Eduardo Felga, avalia que não há como negar a importância do programa como política habitacional significativa para o Brasil, principalmente para as famílias mais pobres, mas crítica que foram priorizadas quantidade de unidades, em detrimento da qualidade das construções espaciais, urbanísticas e sociais. “Na Faixa 1, a maioria absoluta dos empreendimentos passou por problemas devido à baixa qualidade das construções e problemas sociais”.

Felga avalia que os problemas sociais começaram no Sorteio, visto que muitos moradores foram transferidos para locais distantes de onde moravam, trabalhavam ou estudavam. “Muitos moradores tiveram grande dificuldade de adaptação e não conseguiram ter a sensação de pertencimento ao novo local. A aglomeração de pessoas de variadas regiões da cidade em grandes conjuntos, sem infraestrutura, sem equipamentos públicos, transporte, geraram grande impacto tanto para o conjunto, quanto para a vizinhança, insatisfação e violência”, detalha.

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O presidente do IAB destaca que a gestão é o maior problema dos imóveis sorteados, já que ficam a cargo da construtora. “A Caixa fazia apenas as medições, sem avaliar a qualidade arquitetônica, urbanística e construtiva do empreendimento. O Instituto sugere que projetos sejam elaborados e orçados antes da licitação para a escolha da construtora. Estes projetos podem ser objetos de concursos ou simplesmente por licitações de preço e técnica”.

Para o presidente do Conselho Municipal de Habitação, Luiz Fernando Sirimarco, mais que abrigar cerca de 3.600 famílias de baixa renda, outro ponto positivo neste 10 anos de programa foi trazer a habitação popular ao centro dos debates sociais. “Mesmo que não tenhamos conseguido reduzir o déficit habitacional, com certeza, estancamos seu crescimento. Não temos dados atualizados, mas podemos afirmar que eles continuam altos”.

Impacto de Vizinhança

Com a ampliação dos empreendimentos subsidiados das Faixas 1,5 e 2, a população juiz-forana observa a verticalização da Cidade Alta e regiões Sul e Nordeste. A construção de conjunto de prédios por toda a cidade tem facilitado, para muitos, o sonho de adquirir sua ‘casa própria’, mas trouxe discussões sobre os impactos causados em seu entorno.

Para o presidente do Conselho Municipal de Habitação, estas discussões se tornaram comuns recentemente, mas, particularmente, na cidade, os empreendedores se veem tranquilos em relação a estas cobranças, já que a atual Legislação Municipal exige estudos de impacto somente para construções acima de 1.200 unidades residenciais. “Em primeiro lugar deveria haver uma mudança na lei, exigindo o estudo de impacto para, na minha opinião, empreendimentos com 100 unidades ou mais. Depois, os órgãos públicos precisam ser mais rigorosos nas suas avaliações. É inconcebível liberar novos empreendimentos onde não existem transporte suficiente, escolas e unidades de saúde”, afirma.

Já o presidente do IAB/JF entende que o levantamento deveria ser exigido a partir de 200 habitações. “Com isso, seria possível quantificar os impactos e propor ações mitigatórias ou o planejamento para se buscasse uma qualidade de vida para os moradores da região. A questão é que não há um incentivo para empreendimentos de baixo impacto, ou seja, poucas moradias em terrenos menores e bem servidos de serviços públicos”.

Questionada sobre a análise de impacto de vizinhança, a Caixa Econômica Federal afirmou que “tais aspectos são considerados na verificação das especificações exigidas pelo programa habitacional”.

Plano Diretor de JF

Em julho de 2018, o prefeito Antônio Almas sancionou a revisão do Plano Diretor Participativo de Juiz de Fora. Entre suas diretrizes está presente a Política Habitacional como política estratégica do desenvolvimento urbano, mas, profissionais questionam a falta de elementos efetivos para sua implementação na cidade.

De acordo com a norma, em janeiro deste ano – 180 dias após sanção do Plano, seria criado o Sistema Municipal de Planejamento, que receberá da Secretaria de Planejamento e Gestão (Seplag), também em até 180 dias – que corresponde a data de 3 de julho, o cronograma detalhado, com prazos de revisão, regulamentação e alteração das leis e projetos ali previstos.

Para Eduardo Felga, quanto mais o tempo passa sem a aplicação do Plano Diretor, mais a cidade sofre as consequências da falta de planejamento urbano. “Enquanto isso não for feito, o que temos são remendos à lei, muitas vezes equivocados, sem que haja uma conexão ao planejamento da cidade como um todo”. O presidente do Conselho complementa que com o novo Plano, unidades que prejudicariam uma região, teriam sua implantação paralisada. “Agora é necessário o trabalho de atualização e revisão da legislação vigente, como código de obras, código de posturas, etc. Ainda existe muito trabalho pela frente”.

Plano Municipal de Habitação estagnado

A Política Municipal de Habitação é uma das políticas setoriais estratégicas do município. Durante alguns anos, entre 2005 e 2009, a cidade investiu recursos e esforços na construção desta política, e de um plano de ação, que ficaram materializados através do Plano Municipal de Habitação (PMH), em 2006. Com a entrada no município do programa Minha Casa Minha Vida, todas as ações voltaram-se para a construção de novas moradias, subsidiadas com recursos federais, e os programas e ações definidos pelo PMH ficaram estagnados.

Luiz Fernando Sirimarco esclarece que o PMH trata da habitação como um todo, ele abrange outros pontos além da construção de novas moradias, como é o caso da regularização fundiária, da manutenção dos imóveis já existentes e dos loteamentos sociais. “São coisas que estão em andamento. Porém, como demandam recursos e com a crise financeira, essas demandas não andam em um ritmo desejado”.

Expectativa

José Maria Ribeiro Alvim avalia que o atual Governo Federal está tentando arrumar a Casa em termos de dinheiro, cortando gastos que estão gerando protestos. "Vemos que estão tentando adequar a receita, a despesa, mas penso que o setor habitacional precisa ter atenção, visto a grande absorção de mão de obra. Não acredito que o programa vá cair, mas já houve redução. Além disso, uma pesquisa recente mostrou que o déficit habitacional no país é de 10 a 9 milhões. Há muita demanda", completa.