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    Sexta-feira, 11 de dezembro de 2009, atualizada às 18h

    Nova Lei do Inquilinato agiliza processos de despejo e fixa novas regras para fiadores

    Aline Furtado
    Repórter

    As alterações à Lei do Inquilinato, previstas no Projeto de Lei Complementar 140/09 e sancionadas pelo presidente da República, Luiz Inácio Lula da Silva, na última quinta-feira, 11 de dezembro, irão facilitar o processo de despejo referente a imóveis residenciais e comerciais em casos de atrasos de pagamento ou rompimento do contrato.

    A expectativa do vice-presidente do Conselho Regional de Corretores de Imóveis de Minas Gerais (Creci-MG), Paulo José Vieira Tavares é de que o trâmite de processos de despejo seja pelo menos duas vezes mais ágil. Ele explica que atualmente, os processos de despejo duram, em média, quatorze meses, até que o proprietário consiga retomar o imóvel. "Com a nova lei, o prazo poderá se reduzir para até seis meses."

    De acordo com o texto da lei, em caso de despejo, a ação é suspensa se o inquilino quitar integralmente a dívida com o proprietário ou a imobiliária, em 15 dias. Com base neste item, o locador não mais poderá entregar um atestado de intenção de pagamento da dívida, o que retarda a ação de despejo. Ainda sobre esse tipo de trâmite, ele deverá ocorrer por meio de mandado único, diferente do que é praticado hoje, quando o processo é atrasado devido a mais de uma diligência. A legislação entra em vigor em 45 dias.

    Para o presidente da Associação Juizforana das Administradoras de Imóveis de Juiz de Fora, Antônio Dias, a aplicabilidade da nova lei depende fundamentalmente das condições materiais do sistema judiciário. "Os passos processuais são lentos. Com a rapidez a ser aplicada ao processo, é essencial que o atendimento às demandas seja acelerado."

    A nova lei prevê a desocupação, em no máximo 30 dias, dos imóveis no caso de não renovação do contrato. Atualmente o prazo é de seis meses. Pela lei em vigor, o locatário pode atrasar o aluguel duas vezes, no máximo, no período de 12 meses. No terceiro atraso, o locador tem o direito de não o aceitar mais como inquilino. Com a nova legislação, o locatário somente poderá atrasar o pagamento uma vez em dois anos.

    Novas regras para fiadores

    Entre as mudanças provocadas pela nova lei está a desobrigação do fiador e a criação de regras para a mudança de fiador durante o contrato. O assunto não consta na legislação em vigor, valendo, então, o previsto no Código Civil. De acordo com a lei sancionada, o fiador pode desistir da função, ficando responsável pelos efeitos da fiança durante 120 dias depois de notificar o locador. O proprietário também poderá exigir um novo fiador, caso o antigo ingresse no regime de recuperação judicial. Em caso de divórcio ou morte do locatário, a nova lei cria regras para a manutenção ou substituição do fiador, o que não está previsto na legislação atual. A nova lei também adapta ao novo Código Civil a proposta que mantém a proporcionalidade da multa rescisória em caso de devolução antecipada do imóvel alugado.

    Mais segurança pode aumentar oferta

    O vice-presidente do Creci-MG destaca que a nova lei deve gerar mais ofertas de locação. "Hoje podemos ver muitos imóveis fechados. Com maior segurança, o proprietário terá mais interesse em locar. Além disso, acredito que os valores dos imóveis tendem a ficarem estáveis e até mesmo cair devido ao aumento na oferta."

    Vetos

    Entre os dispositivos vetados pelo presidente da República, está a concessão de liminar para desocupação do imóvel em 15 dias, quando houver pedido de retomada em razão de melhor proposta de valor apresentada. Foi vetado, ainda, o parágrafo que previa a concordância do proprietário do imóvel para a manutenção do contrato de aluguel em eventuais mudanças societárias do inquilino pessoa jurídica.

    Outros itens vetados foram o que exigia a anuência dos donos dos imóveis alugados a empresas que fizessem qualquer mudança societária e o que dava ao inquilino de imóveis comerciais direito à indenização para ressarcimento de prejuízos e de lucros cessantes, como nos casos de retomada do imóvel para realização de obras sem o cumprimento do prazo previsto. A aplicação imediata da lei também foi vetada.

    Os textos são revisados por Madalena Fernandes
    Entre as mudanças introduzidas pela nova lei, estão a desobrigação do fiador e a criação de regras para a mudança de fiador durante o contrato. Atualmente, a Lei do Inquilinato não trata do assunto, que vem sendo analisado com base no Código Civil. O fiador pode desistir da função, ficando apenas responsável pelos efeitos da fiança durante 120 dias depois de o locador ter sido notificado.

    O proprietário também poderá exigir um novo fiador, caso o antigo ingresse no regime de recuperação judicial. Com isso, pretende-se dar mais garantias ao proprietário e exonerar a empresa fiadora que passe por crise econômico-financeira.

    Em caso de divórcio ou morte do locatário, a nova Lei do Inquilinato cria regras para a manutenção ou substituição do fiador. Atualmente, a legislação não prevê essa possibilidade.

    A nova lei também adequa ao novo Código Civil a proposta que mantém a proporcionalidade da multa rescisória em caso de devolução antecipada do imóvel locado.

    Em caso de despejo, a ação é suspensa se, em 15 dias, o inquilino quitar integralmente a dívida com o proprietário ou a imobiliária. Com isso, não fica mais valendo a apresentação de um simples requerimento em que o locatário atesta a intenção de pagar a dívida – algo que tem atrasado em mais de quatro meses as ações de despejo.

    Fica adotado também o mandado único de despejo. Cai, assim, a prática atual de dois mandados e duas diligências, entre outros procedimentos que atrasam o processo.

    Se, por um lado, a nova lei protege o proprietário, dando mais agilidade às ações de despejo, também dá mais garantias ao inquilino. Ideli Salvatti explicou que, em caso de bons pagadores, a imobiliária poderá dispensar algumas exigências no contrato. Mas, se houver atraso de apenas um aluguel, o despejo é sumário.

    Os textos são revisados por Madalena Fernandes
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