SÃO PAULO, SP (FOLHAPRESS) - O Edifício Oscar Ibirapuera costuma ser destacado em anúncios pela "vista privilegiada", a arquitetura premiada e a área de lazer completa. Fiscalização recente da Prefeitura de São Paulo aponta, contudo, que parte dos atrativos voltados aos condôminos estaria na "fachada ativa", construída com incentivos municipais para lojas e serviços abertos ao público em geral.
A vistoria, porém, identificou que houve um "desvirtuamento" do espaço. Os técnicos afirmam que o local está sendo utilizado como quadra esportiva e refeitório de funcionários de escritório sediado no prédio, localizado em Moema, na zona sul da capital paulista.
O prédio teve os efeitos do alvará de conclusão temporariamente suspensos no fim de março, com prazo de 30 dias para a apresentação de defesa.
Caso não consiga comprovar a legalidade ou reverter o uso dos espaços para fachada ativa, o edifício será considerado irregular e perderá o alvará. Essa medida tende a impactar até mesmo no registro de futuras vendas de unidades e obtenção de licenças.
O imóvel está entre os 920 empreendimentos que receberam o benefício de fachada ativa, previsto no Plano Diretor de 2014. O incentivo tem o objetivo de fomentar a economia local, desestimular muros e aumentar o movimento de pessoas nas calçadas, mas tem sido questionado pelo volume de lojas vazias e sem locatários, como apontou estudo da Associação Comercial de São Paulo.
À reportagem, a incorporadora Trisul disse que o Oscar Ibirapuera foi aprovado e executado em conformidade com as normas vigentes. "Eventuais questionamentos do poder público serão devidamente analisados e respondidos", finalizou.
As vistorias foram realizadas em março deste ano e novembro de 2025, pela Subprefeitura Vila Mariana. Ocorreram em resposta a ofícios do Ministério Público de São Paulo e do TCM (Tribunal de Contas do Município), após denúncia da vereadora Luna Zarattini (PT).
Outro caso com indício de irregularidade apontado pela parlamentar também está com os efeitos do alvará suspensos desde o fim de março: o Edifício Âmbar, na Saúde. No local, a subprefeitura constatou que o espaço para loja somente pode ser acessado por dentro do prédio, além de não ter uso.
A empresa responsável pelo empreendimento, a Matushita, foi procurada pela Folha por email, telefone e rede social entre a segunda (6) e a quarta-feira (8), mas não respondeu. O edifício foi concluído em 2023 e, como o de Moema, está ocupado normalmente.
À reportagem, a Secretaria Municipal de Urbanismo e Licenciamento respondeu que revisões na legislação e decreto aprimoraram a aplicação da fachada ativa em 2024, "estabelecendo parâmetros mais claros para sua implantação". Também afirmou que o monitoramento sobre a destinação é feito na emissão do alvará e que desvirtuamentos estão sujeito a sanções.
Sobre o esvaziamento de fachadas ativas em geral, a gestão Ricardo Nunes (MDB) ainda destacou que a ausência de uso não é considerada infração. Ainda atribuiu a desocupação de parte das lojas a fatores econômicos, de localização e projeto.
A legislação municipal dá incentivos diversos à implantação de fachada ativa, especialmente ao considerar áreas no nível da rua como "não computáveis". Isto é, não incluídas tanto no cálculo da outorga onerosa ? principal taxa cobrada do setor, que foi de R$ 7,8 milhões no Oscar Ibirapuera, por exemplo ? quanto no do volume máximo construtivo (até duas vezes a metragem do lote naquela parte de Moema).
OSCAR IBIRAPUERA TEVE VALORIZAÇÃO DE 70% EM TRÊS ANOS
O edifício foi entregue com todos os apartamentos vendidos, de acordo com informações veiculadas pela Trisul. A incorporadora chegou a divulgar uma valorização de 70% entre o lançamento, em 2019, e a conclusão, em 2022. O Valor Geral de Vendas divulgado ao Prêmio Master Imobiliário foi de R$ 349,4 milhões.
Ao todo, o prédio tem 19 pavimentos e 56 apartamentos (de 184 m² a 231 m², e até quatro suítes). Obteve o benefício da fachada ativa para comércio de alimentos de pequeno porte, escritório e atividades de uso coletivo de interesse público.
Em vistoria técnica, também foi apontada a dificuldade de visualização da fachada ativa, pois parte do térreo do prédio tem um revestimento amadeirado escuro. Além disso, o acesso em parte é por uma entrada lateral.
PENALIDADES
Embora amplamente aplicada na cidade na última década, a fachada ativa não tem uma penalidade específica em caso de "desvirtuamento". Análise feita na prefeitura indicou que esses casos devem ser avaliados como descumprimento de alvará construtivo. Desse modo, podem resultar em cassação ou anulação da licença, além de multa, como determinado no Código de Obras.
A empresa tem 30 dias para a apresentação de defesa, período em que pode tentar sanar a irregularidade. Após esse prazo, há a possibilidade de novas diligências e solicitação de esclarecimentos pela prefeitura, com decisão final em 30 dias.