SÃO PAULO, SP (FOLHAPRESS) - O consórcio MEZ-RZK Novo Centro estuda a construção de apartamentos sobre o futuro Terminal Luz para parte das famílias que serão desapropriadas com a implantação do centro administrativo do governo de São Paulo, no Campos Elíseos. O espaço substituirá o Terminal Princesa Isabel e deve ser entregue até o fim de 2028, em terreno ao lado da estação da Luz, também na região central.
A construção de moradia acima do novo equipamento ainda está em fase de prospecção pelo consórcio, que decidirá nas próximas semanas se levará a proposta à gestão Tarcísio de Freitas (Republicanos) e à SPTrans, que receberá o terminal assim que concluído. A definição ocorrerá antes da assinatura do contrato da PPP (Parceria Público-Privada) ?a ser firmado até o começo de julho.
Está em avaliação pelo consórcio a vantajosidade financeira da obra, pelos custos de construir uma laje sobre o terminal e a restrição de altura nas proximidades da estação da Luz, que é tombada. A definição das regras para a área envoltória daquele entorno está em etapa final de discussão no Iphan (Instituto do Patrimônio Histórico e Artístico Nacional), que chegou a apontar até 28 metros em consulta pública.
A ideia repete em parte a proposta para o futuro edifício dos Correios, que deverá ser erguido em terreno na rua Albuquerque Lins, junto à estação Marechal Deodoro, na Santa Cecília. Diferentemente do terminal, que exigiria uma negociação à parte, a construção de apartamentos nesse caso já está prevista no edital da PPP, como facultativa.
A previsão é que ambos os espaços viabilizem de 300 a 400 apartamentos para famílias deslocadas para as obras da nova sede do governo, segundo antecipou à Folha de S.Paulo Felipe Mahana, diretor do consórcio. Como o grupo estima um total de 600 famílias, uma parte iria para outros empreendimentos.
A PPP teve o resultado definido em fevereiro deste ano, em leilão na B3. A conclusão de todas as obras, estimadas em R$ 6 bilhões, é determinada para 2031. O contrato será de 30 anos, com o aval para o consórcio explorar receitas no local, como por meio de estacionamento, naming rights do futuro teatro e comércios, entre outras.
Os novos prédios públicos, a ampliação do Parque Princesa Isabel e outras intervenções removerão moradores do entorno, especialmente de dois edifícios. Em reportagem da Folha de S.Paulo, parte dos afetados relatou angústia com a saída, assim como preocupação com o que receberão pelas desapropriações.
O terminal e o espaço dos Correios serão as primeiras construções concluídas pela PPP, com estimativa de início em fevereiro ou março de 2027. A parte dos apartamentos tende a ser entregue posteriormente, porém deverá considerar o prazo de três anos para realocar todas as famílias em definitivo.
Ambos os espaços não serão parte da nova sede do governo: receberão atividades exercidas em imóveis que serão demolidos para a obra do centro administrativo. O Terminal Luz substituirá o Terminal Princesa Isabel, que deixará de existir com a ampliação do Parque Princesa Isabel. Já os espaços dos Correios estão em quadras onde serão erguidos novos edifícios.
No edital, o custo estimado é de R$ 55,5 milhões para o prédio dos Correios e R$ 40,5 milhões para o equipamento de transporte. Os valores não incluem a verticalização com apartamentos.
Em ambos os casos, os terrenos precisarão ser "desmembrados". Isso porque, hoje, são parte de lotes das estações de metrô Marechal Deodoro e Luz.
COMO SERÁ O TERMINAL LUZ
O terminal terá três plataformas de embarque, além de área operacional. Será construído em parte do terreno da própria estação. Hoje, o local é utilizado como estacionamento pela Polícia Civil, sem a necessidade de demolições significativas.
Sobre uma possível inclusão de apartamentos no projeto, o diretor do consórcio, Felipe Mahana, diz que está em fase de estudo de viabilidade. Ele explica que seria um projeto mais complexo, até porque o terminal terá cerca de 18 metros de altura apenas para viabilizar a operação dos ônibus.
A construção de apartamentos sobre estações e terminais se tornou legalmente viável em São Paulo após aprovação de lei municipal em dezembro de 2024, na qual se reconheceu o chamado "direito de laje" ?que permite a propriedade de imóvel construído sobre equipamento de infraestrutura público. Esse tipo de empreendimento também tem ganhado espaço nas discussões sobre ampliação da rede de metrô.
POR QUE A PPP INCLUI PRÉDIO DOS CORREIOS
O edifício dos Correios deverá ser construído em terreno de cerca de 4.000 m², junto à estação Marechal Deodoro. É voltado a receber as atividades operacionais de centros de distribuição e entrega localizados hoje na avenida Rio Branco (em frente ao Parque Princesa Isabel) e na rua Guaianases (junto ao terminal).
O diretor do consórcio fala em cerca de dez andares de unidades residenciais. O edital determina que ao menos 50% e até 70% das moradias sejam destinadas ao reassentados do novo centro.
Desse modo, o restante será comercializado pelo consórcio. "Visando à promoção da diversidade e heterogeneidade social do perfil de moradores", justifica o edital sobre o limite de 70%.
O projeto deverá passar por análise e acompanhamento dos Correios, que receberão ao menos 3.800 m² de área construída, majoritariamente no térreo. O terreno hoje está vazio, com histórico recente como estacionamento.
COMO SERÃO AS DESAPROPRIAÇÕES E O REASSENTAMENTO?
A entrega das novas moradias será paulatina, com prazos intermediários ao longo do contrato e conclusão dos últimos apartamentos em até três anos. Com as desapropriações dos imóveis, uma parte das famílias ficará temporariamente em auxílio-aluguel, de R$ 1.000.
O custo estimado para desapropriações é de R$ 690,4 milhões. Pelo edital, os moradores devem permanecer no entorno do centro, em distritos como Sé, República, Bom Retiro e Brás. Há a opção de mudança para outros locais, contudo, mediante anuência das famílias.
As unidades deverão seguir tamanho mínimo previsto no contrato. No caso de morador único, é de 25 m². A metragem chega a 43 m² para de duas a três pessoas e, por fim, é de 50 m² quando há ao menos quatro residentes.
Pela PPP, os R$ 3,4 bilhões do contrato serão liberados pelo estado progressivamente, a partir da conclusão de etapas. Os outros cerca de R$ 2,6 bilhões serão arcados pelo consórcio.