Condomínio não pode proibir locação via Airbnb, diz relator do STJ

A Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) iniciou nesta quinta-feira, 10 de outubro, o julgamento que vai definir se um condomínio residencial pode proibir a oferta de imóveis para aluguel por meio de plataformas digitais como o Airbnb.

O ministro do STJ, Luís Felipe Salomão - relator de recurso especial sobre o tema - votou que a locação de imóveis ou quartos por meio de aplicativos como o Airnnb não pode ser proibida por condomínios, desde que não se trate de atividade comercial.

Além disso, o ministro afirmou que considera “ilícita a prática de privar o condômino do regular exercício do direito de propriedade, em sua vertente de exploração econômica”. O julgamento foi suspenso por um pedido de vista (mais tempo de análise) do ministro Raul Araújo.

Para chegar à conclusão, Salomão avaliou que, na maioria das vezes, as locações via Airbnb não podem ser consideradas atividades comerciais, aí sim passíveis de serem proibidas por condomínios, mas um mero “uso regular” do direito à propriedade, um aluguel por temporada com fins residenciais, conforme previsto na Lei das Locações (8.245/1991).

O ministro acrescentou, ainda, ter ficado demonstrado que o uso de plataformas virtuais de locação não representa em si uma ameaça ao bem-estar ou à segurança dos demais condôminos, o que em tese poderia ensejar algum tipo de intervenção judicial.

“Com efeito, há mesmo, ao revés, uma ideia de que a locação realizada por tais métodos [plataforma virtual] são até mais seguros – tanto para o locador como para a coletividade que com o locatário convive – porquanto fica o registro de toda transação financeira e os dados pessoais deste e de todos os que vão permanecer no imóvel, inclusive com históricos de utilização do sistema”, disse o ministro.

A decisão do STJ, no entanto, não tem o chamado efeito vinculante, ou seja, não é aplicada automaticamente para todos os processos semelhantes que tramitam nas instâncias inferiores. Cada caso continuará sendo analisado de forma individual, mas a decisão do STJ servirá como um 'precedente persuasivo" para embasar futuros casos análogos.

Contudo, o julgamento será retomado, mas sem uma data definida.

Posicionamento do Airbnb

Em nota, a assessoria do Airbnb no Brasil declarou que prefere aguardar o andamento do processo para se pronunciar a respeito, mas afirmou: "o Airbnb é a maior plataforma global de compartilhamento de lares e experiências de viagem, presente em mais de 100 mil cidades em 191 países. É uma plataforma segura, que já viabilizou mais de 500 milhões de chegadas de hóspedes no mundo todo, e que tem permitido inúmeros avanços no turismo, no incremento da renda de diversas famílias e na movimentação da economia. Só no Brasil, em 2018, o Airbnb gerou um impacto direto de R$ 7,7 bilhões considerando toda a cadeia que envolve o turismo, como comércio e restaurantes locais, não apenas hospedagem".

Locação de temporada é um direito inerente à propriedade

O advogado e diretor de vendas da Souza Gomes, Victor Souza Gomes, falou com a ACESSA.com sobre o assunto. Confira entrevista abaixo:

Qual cuidado a pessoa deve ter ao alugar um imóvel por aplicativo?

O cuidado que o cliente deve ter na hora de fechar contrato segue a mesma linha dos aluguéis tradicionais, incluindo os aluguéis por temporada. Se você mora em outra cidade, a atenção é redobrada. Para o aluguel online ou offline, as dicas são as mesmas: confirme se o imóvel existe, se o endereço confere, se os termos para fechar negócio são legais, entre outros pontos. No caso do aluguel por aplicativos, pesquise ainda a avaliação do imóvel no app e os depoimentos de clientes anteriores que confirmem tanto a existência da casa ou apartamento quanto da qualidade do serviço oferecido.

O STJ não confirmou nada, pelo menos por enquanto. Um dos ministros disse que entende que não seria possível proibir, por isso outro ministro pediu revisão e a questão ainda não foi julgada. Ainda está em análise e o julgamento suspenso. Um ministro já proferiu o seu voto no sentido de que isso não configuraria prática ilegal.

O ministro STJ votou que o condomínio não pode proibir locação via Airbnb. Qual a sua opinião?

Na minha opinião, a locação via Airbnb é só um formato de locação por temporada, portanto, entendo que o condomínio não teria direito de proibir por ser um direito inerente à propriedade. É simplesmente uma forma diversa de contratação dentro do que já prevê a legislação de contratação por temporada. Sem dúvidas que vários cuidados devem ser tomados e entendo que o proprietário pode ser responsabilizado caso ele não tome essas devidas precauções em relação à convenção de condomínio vigente, principalmente no quesito de segurança.

Para o locador, qual o cuidado ao disponibilizar o imóvel?

Os riscos para o locador, em sua maioria, são danos ao imóvel e possíveis imprevistos que podem ocorrer no condomínio, gerando multas e outros tipos de penalidades por parte do síndico. Para isso, os aplicativos disponibilizam reviews e orientações para ajudar o hóspede a usufruir do serviço sem nenhum tipo de transtorno ao proprietário e aos demais moradores. Como nesse tipo de aluguel não existe a intermediação rígida de profissionais do setor de imóveis, como é o caso do trabalho de uma imobiliária de confiança te ajudando nesse processo (seja você locador ou locatário), o risco de algo negativo acontecer nessa transação claramente aumenta. Por exemplo, você não tem um contrato físico, não tem vistoria do imóvel, tem a questão da entrega das chaves, negociação de limpeza daquele espaço e por aí vai.

Caso seja confirmado a decisão, o condomínio pode tentar impedir essa locação pelo aplicativo?

Como já dito anteriormente, existe um voto de um dos ministros. A decisão vai ser tomada para esse caso concreto e vai orientar outras decisões de pleitos judiciais semelhantes no futuro. Se positiva, a decisão mostra um entendimento jurisprudencial a favor desse tipo de locação por temporada, mas não será uma norma a ser acatada por todo e qualquer condomínio do Brasil. Dentro de suas regras internas, o condomínio pode tentar impedir mas, em uma discussão judicial, a possível aprovação dos ministros demonstra que, provavelmente, a liberação tende a acontecer. O ideal é analisar o caso concreto visto que podem haver nuances específicas em cada caso.

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